孙飞：信托为主线的多元投资模式成主流趋势
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-08-01
以往的商业建筑模式一般只具备单一的购物功能，因此多是全封闭的，人们仿佛被关进了一个巨大的商业笼子之中。而商业街区这种商业建筑功能的多样性，决定了消费者在此的目的不再是单纯的购物和消费，而是希望在这个商业空间里获取更多的资讯，人们可在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术，逍遥适意，随意居停。商业街区杂糅各种商业业态优点，不但能满足人们的物质消费需求、更能满足人们精神消费需求。
为了推动商业地产领域的健康发展，北京中坤投资集团携手新浪网、新京报、21世纪经济报道推出了每月一期为期一年的商业地产系列论坛为商业地产开发商提供一个沟通的平台。
7月28日下午，主题为“二十一世纪的商业投资模式”的大钟寺商业论坛在西苑饭店四层鸿运厅举行。来自基金、信托及商铺投资方面的专家学者光临现场，就“基金、信托等新投资模式对商业地产的影响”、“产权商铺在商业地产投资中的应用”、“消费者需求与投资者需求之间的矛盾与融合”等问题展开讨论。
主办方新浪网独家对此次商业论坛进行了全程直播。
论坛嘉宾：
北京中坤投资集团总经理 焦 青
北京中坤投资集团董副事长 李红雨
北京大钟寺商业有限公司副总经理 张 宁
北京禾田摩尔投资顾问有限公司执行董事 张天翔
山水堂品牌传播机构执行长 马达飞
建设部政策研究中心主任、经济学家 陈 淮
社科院研究员、中国城市经济学会副会长 刘维新
商务房地产商会秘书长 王云刚
东中西区域发展和改革研究院副院长、经济学家 孙 飞
北京国际信托投资有限公司总经济师 时宝东
中诚信托市场部投资顾问、经济学硕士 马 挺
北京财贸干部管理学院教授 王成荣
发改委宏观经济研究院经济研究所研究员 王小广
商业地产联盟研究中心主任 韩健徽
中关村科技发展公司房产开发部副经理 党 斌
北京置信房地产经纪公司董事长 陈森林
华银投资控股有限公司投资管理部总经理 刘思彤
张天翔 ： 各位来宾，女士们先生们大家好，大钟寺商业冷谈第三次今天准时开始了，今天到场有前几次来过的老朋友，也有新朋友，第三次论坛我们在形式上做了一个小小的变化，作为主题嘉宾发言，可以自由采用他觉得合适的方式，可以在座位上发言，也可以在前台发言，还有一个是固定不变的，就是在嘉宾发言中间安排两场演出，首先按照惯例，我简单对这次论坛做一个介绍。
大钟寺商业论坛主办是由新京报，21世纪报道和新浪网联合主办的，协办是由中坤投资集团，北京禾田摩尔和山水堂品牌传播顾问机构，承办是北京信天游文化传播公司。下面我简单做一个自我介绍，我是张天翔，是北京禾田摩尔公司的负责人，今天到场的嘉宾我简单介绍一下吧。
发改委宏观经济研究院研究所研究员王小广先生，北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东，东中西区域发展改革研究院副院长，美国万通投资银行执行董事、经济学家孙飞，还有建设部政策研究中心主任、经济学家陈淮，复旦大学经济学博士王华春，华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤，新京报总经理张为民等等。
孙飞：信托为主线多元投资模式成主流趋势
张天翔 ： 谢谢王先生，王先生主要就第三个问题做了详细阐述，下面我们有请 东中西区域发展和改革研究院副院长孙飞谈谈他的观点。
孙飞 ： 各位下午好，我就按逻辑层次讲几个观点，因为这个主题是21世纪的商业投资模式，我主要讲商业地产的金融模式。中国城市网，还有北京晨报刚对我做了专访，我提出一个很重要的观点，就是中国房地产金融的大变局时代已经到来，中国房地产金融市场开始向多元化转变，我认为商业地产也不例外。
21世纪，商业地产金融的主流模式是什么？我个人认为应该是以信托为主核，其他金融配套的一种多元化的融资模式。我要把这些观点和大家讲一下。
为什么是以信托为核心这种组合呢，实际上房地产产业基金也好，所有的基金都可以叫信托基金。信托可以不是基金，但是基金一定是信托。包括国际上通行的REITS，也是信托的一种。信托可以做股权信托，可以做优先购买权信托等等，因此我提出来未来的商业地产的模式，应该是以信托或者信托基金，或者是REITS为主核，其他金融配套多元化的模式。
信托在这里为什么是一个主核，这有它独特优势，在目前这个阶段，还有一个转化提升的过程，因为中国目前的融资体系极其单一，现在是一种银行为主导的融资体系，在房地产融资领域，现在银行占据了90%以上的份额，无论是开发贷款还是按揭都占了这么多的份额，商业地产也不例外，实际上我们新的融资模式已经出现了。更多的是住宅方面的信托模式，也出现了一些商业地产的信托。特别是最近，咱们的香港新REITS已经允许吸引境外的物业到香港上市，新加坡也可以发，还包括在美国都可以。我们必须要看到第一点，在当前的商业地产金融里面，银行是主渠道，为什么呢？因为银行占据了28万亿的金融资产，整个金融资产30万亿，他占了28万亿，他占了90%，我认为银行当前仍然是主渠道。
第二点，信托是地产金融创新之源。实际上信托这种财产隔离功能，受人之托、代人理财这个功能是无与伦比的，中国的信托时代必将面临，未来十到二十年中国必将出现几家超级信托公司，能够管理上万亿信托资产，现在的信托公司管理的资产都是几何级地增长。这是我的第二个观点，就是信托时代是必将到来。
第三个观点是“信托＋银行”是主流模式，由于我们商业地产也受到121文的限制，受到宏观调控的政策障碍，我们通过信托这种灵活的模式、灵活的制度为地产项目取得融资，你一分钱都没有，信托也是可以融资，关键是信不信任你。中国的信托公司要向两个方面进行转变，第一个就是中国的信托投资公司必将从佣金收入型到投资收益型提升。信托投资公司要对你这个项目感兴趣，他就来投资，或者这个商业地产项目一分钱都没有，信托公司也可以帮你做融资，跟你合作，就是相当于一种风险投资，也不要抵押担保，共担风险，共享收益，这种模式已经开始出现，并且以后会越来越多。第二个模式，目前我们信托的被动融资，要向主动理财型转变，主要是我们当前信托业还存在一些政策障碍，正在发展过程中，管理的资产还是有限的，等到未来信托公司管理上万亿资金的时候，再过两年比如重庆国投已经管理一千多亿现金的时候，就会主动优选项目，这个趋势是必定会出现的。
我讲的第四个逻辑观点，就是外资金融机构，以及境外金融工具将会是我们中国地产的另外一条有效通道，中国加入WTO以后2006年全面开放，中国金融业要更多对外开放，实际上香港出台一个新的REITS守则，给我们商业地产开辟了一个很好的渠道。
实际上，从区别角度讲，国际REITS与中国房地产信托目前有几个核心区别，第一个国际REITS是可以上市流通的，目前的国内房地产信托计划是不能上市流通的；第二个，中国房地产信托计划，不能突破两百份限制，国际REITS没有这两百份限制；第三个区别，国际REITS主要就是投资商业地产，工业地产，写字楼等，购买这种资产包，拿到交易所上市的，而国内房地产信托计划范围则更为广阔。
国内房地产信托真正突破两百份限制，并上市流通的话，是了不得的，我们中国的房地产投资信托计划概念更宽泛，未来的中国房地产信托投资还包括REITS，包括投资商业地产的，投资工业和写字楼的，中国的房地产投资信托两百份的限制以及上市流通的瓶颈这两项突破了，中国的真正意义的REITS就出现了，中国真正意义上的房地产基金也就出现了。
有人问我，你认为中国的REITS什么时候能出现，我个人预测可能是到2008年，第一，现在中国有一个房地产投资信托管理办法征求意见稿，现在由于国际上的REITS产品的出现，需要参考其精髓，另外中国2006年金融全面开放也迫使监管当局尽快出台地产投资信托管理办法，我估计今年内会出台，但2006年必定要出来。中国这种金融开放有一个立法过程，中国的立法比较滞后，可能在相关政策完善以后，可能在06年完善我们信托的相关法规，现在的人民币汇率改革，实际上我们的商业地产也有一个好处，还有外资会涌入中国的房地产领域，这是肯定的。
中国的法规政策在06年一定会出台很多东西，出台以后，我想中国真正的REITS必定是06年或07年之后，我们的信托法规完善以后，真正地出现REITS上市。中国本土的REITS要在香港或者新加坡上市，明年就可以实现。总的来讲，实际上我们可以看中国的房地产金融大的变革时代已经到来了，这个趋势是不可阻挡的，实际上一个核心的观点，就是说，要真正实现中国房地产金融的多元化，就国际上发展的主流趋势来讲，信托毕竟是要唱主角的，我讲的信托是包括REITS在内的，在中国与商业银行会达到并驾齐驱的地位，因此对我们21世纪商业地产的金融模式，我想必定是以信托为主核，其他金融模式配套的多元化的体系！
(xintuo摘自新浪房产)